Casa residencial moderna en construcción con andamios y operarios

Servicios para la Diáspora · Gestión de construcción

Construir una casa en Kenia desde la diáspora — y seguir cada hito

Construcción bajo supervisión de la NCA conforme al nuevo National Building Code — firma del ingeniero en cada vaciado crítico, pagos por hitos que ustedes aprueban y evidencia con GPS cada semana.

Las reglas cambiaron en 2025. Nosotros construimos conforme al nuevo código.

El National Building Code 2024 entró en vigor el 1 de marzo de 2025, reemplazando los reglamentos de 1968, con 57 años de antigüedad. Es ahora el estándar de referencia para toda construcción en Kenia — y cada proyecto debe completar cuatro registros antes de iniciar las obras:

Registro del proyecto ante la NCA mediante el Online Project Registration System (OPRS) — cada proyecto debe registrarse antes de iniciar las obras
Aprobación del plano de construcción por el condado — los planos se presentan al gobierno del condado para revisión
Visto bueno de la NEMA donde aplique — evaluación de impacto ambiental
Pruebas del KEBS — los materiales deben cumplir las especificaciones del Kenya Bureau of Standards

Los contratistas se clasifican de NCA-1 (sin límite superior) hasta NCA-8 (con tope de alrededor de KES 10M). Solo contratamos contratistas cuya categoría corresponda al valor del proyecto — un equipo con categoría insuficiente es una casa mal construida.

Costos de construcción 2026

Tipo de construcción	Nivel de acabado	Costo/m² (KES)	Total 100 m²	Total 120 m² (3 recámaras)
Bungalow	Básico	45,000–52,000	4.5M–5.2M	5.4M–6.2M
Bungalow	Estándar	55,000–70,000	5.5M–7.0M	6.6M–8.4M
Bungalow	Premium	75,000–90,000	7.5M–9.0M	9.0M–10.8M
Bungalow	De lujo	100,000+	10M+	12M+
Casa de dos plantas	Estándar	60,000–80,000	6.0M–8.0M	7.2M–9.6M
Edificio (3–5 pisos)	Estándar	55,000–67,000	5.5M–6.7M	—
Edificio (6–10 pisos)	Estándar	60,000–69,000	6.0M–6.9M	—

Fuentes: IQSK Construction Cost Handbook 2025/2026, Parte C; índice de la KNBS de precios de insumos de construcción (al alza 5,73% en el II trimestre de 2026); Integrum (Nairobi) reporta una casa independiente estándar en KES 59,350/m² a octubre de 2026, honorarios profesionales y contingencia incluidos. Los presupuestos elaborados a inicios de 2026 deben revisarse.

Estime su construcción

Tamaño de la construcción (metros cuadrados)

Nivel de acabado

Costo de construcción estimado

KES 6.6M – KES 8.4M

Fascia orientativa con las tarifas del IQSK 2026 indicadas arriba. El bill of quantities de su quantity surveyor — emitido antes de cualquier trabajo — es la referencia real del presupuesto.

Los costos ocultos que la mayoría de los presupuestos de la diáspora pasa por alto

Partida de costo	Rango típico
Permiso de construcción del condado	KES 50,000 – 300,000 (varía por condado y tamaño)
Informe de la NEMA	KES 15,000 – 50,000
Registro del proyecto ante la NCA	KES 10,000 – 30,000
Búsquedas urbanísticas, gravámenes (caveat), cartas de consentimiento	KES 20,000 – 60,000
Honorarios profesionales (arquitecto + ingeniero estructural + topógrafo quantity surveyor)	10–15% del valor del proyecto
Tasa de construcción (sobre KES 5M)	0,5% del valor del contrato
Conexiones de servicios (agua, electricidad, alcantarillado)	KES 50,000 – 200,000
Contingencia (obligatoria según las pautas del IQSK)	10% del costo del proyecto

Cómo avanza su construcción — etapa por etapa

Etapa 0: Preconstrucción

Semanas 1–6

Encargo al arquitecto: Registrado en BORAQS. Visualizaciones 3D y planos aprobados. Honorario: 6–8% del valor del proyecto.
Ingeniero estructural: Registrado en la EBK. Cálculos estructurales, despiece de acero, diseño de mezcla del concreto. Honorario: 3,5–4,5%.
Quantity surveyor: Registrado en el IQSK. Bill of Quantities detallado con tarifas partida por partida — su base de presupuesto.
Aprobación del plano en el condado: Presentación, revisión, ajustes si los hay, aprobación. Normalmente 4–8 semanas.
Registro NCA OPRS: Proyecto registrado. Categoría del contratista confirmada.
Visto bueno de la NEMA: Si aplica — por ejemplo cerca de cuerpos de agua o áreas forestales.
Selección del contratista: Preparamos una lista corta de 3 contratistas registrados en la NCA de la categoría correcta. Ustedes aprueban. Nosotros negociamos.
Compuerta de aprobación del cliente: Ustedes revisan planos, BoQ, contratista, plazos y presupuesto total. Ningún trabajo empieza hasta que ustedes firmen.

Etapa 1: Cimentación y estructura

Semanas 7–16

Trazado de la obra: El topógrafo marca las posiciones de la cimentación; nosotros confirmamos la correspondencia con los planos aprobados. Reciben fotos con GPS del trazado.
Excavación y encofrados: Profundidad, ancho y alineación de las encofrados verificados. Fotos + mediciones.
Inspección del acero — CRÍTICO: El ingeniero estructural en sitio verifica diámetro, espaciamiento, empalmes y estribos del acero antes del vaciado. Reciben el certificado de conformidad del ingeniero.
Vaciado de cimentación — CRÍTICO: Ingeniero presente, mezcla del concreto verificada, vaciado registrado con hora. Reciben el certificado de vaciado más fotos y video.
Vaciado de columnas: Mismo protocolo que la cimentación. Conformidad + fotos.
Vaciado de la losa: Mismo protocolo. Conformidad + fotos.
Mampostería de bloques: Espesor de muros, alineación y vanos verificados. Reporte semanal de avance.

Etapa 2: Cubierta, plomería y electricidad

Semanas 17–24

Estructura del techo: Espaciamiento de tijeras, paso de la listonería y método de fijación verificados.
Cubierta del techo: Tipo de material, traslape, cenefas y cumbreras verificados.
Plomería (empotrada): Material de tubería, pendiente y prueba de presión — antes de que se cierren los muros.
Instalación eléctrica (empotrada): Sección de cables, trazado de ductos y puesta a tierra, con termografía en todas las cajas de conexión.
Compuerta de aprobación del cliente: Ustedes revisan fotos y video de los trabajos empotrados. Ningún muro se cierra hasta que ustedes lo aprueben.

Etapa 3: Acabados y entrega

Semanas 25–36

Aplanados, contrapisos y baldosas: Nivel, espesor, fisuras, alineación, desniveles entre baldosas y lechada verificados.
Pintura y carpintería: Cobertura y calce del color; puertas, ventanas y herrajes: ajuste y funcionamiento.
Muebles sanitarios y electricidad final: Pruebas de funcionamiento, presión de agua y verificación completa de circuitos.
Inspección final: Un Clerk of Works independiente elabora un registro de defectos y una lista de pendientes.
Corrección de defectos: Dadas seguimiento hasta el cierre con fotos de antes y después.
Entrega: Planos as-built, documentación de garantía, llaves y certificado de culminación.

Lo que ven cada semana

Tool	Frequency	What you see
Tablero de cliente	En tiempo real	Etapa actual, presupuesto ejercido, estado de las hitos y expedientes de evidencia
Cámara en vivo de la obra	Continua o programada	Una vista de 360° — pueden conectarse a las 2 de la mañana si lo desean
Recorrido en video semanal	Cada viernes (o el día que prefieran)	Una llamada en vivo en la que el project manager recorre la obra y ustedes hacen preguntas en tiempo real
Registro fotográfico con GPS	Cada inspección — mínimo 3 veces por semana	Fecha, hora, ubicación GPS y descripción. Ninguna imagen retocada.
Seguimiento de presupuesto	Actualizado semanalmente	Fondos comprometidos, ejercidos y remanentes, por cada partida del BoQ
Registro de defectos	Actualizado en todo momento	Problema, gravedad, responsable, fecha objetivo y foto de cierre
Bóveda documental	Continua	Todos los planos, certificados, recibos y correspondencias, accesibles 24/7

Solo pagos por hitos

Ningún pago se libera hasta que el trabajo correspondiente esté verificado como completado y documentado. Cada solicitud de pago muestra el trabajo ejecutado (con fotos), las partidas del BoQ cubiertas, el monto solicitado y el saldo remanente. Ustedes aprueban o rechazan. Nosotros liberamos solo con su consentimiento.

Su dinero nunca toca una cuenta personal de M-Pesa.

Our fee

8–12% del costo total de construcción

Por hito a lo largo de los 10–18 meses de construcción, acordado por escrito antes de iniciar las obras. Los honorarios de arquitecto, ingeniero y quantity surveyor se cotizan aparte y se trasladan al costo real.

Presupuestemos su construcción como corresponde

Cuéntenos el condado, el lote y la dimensión aproximada — volvemos con un presupuesto realista, los plazos y un plan de bill of quantities dentro de un día hábil.

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